Инвестиции в жилую недвижимость Словении
Эта небольшая европейская страна может похвастаться разнообразием – здесь есть заснеженные альпийские горы, побережье Адриатического моря, зеркальная гладь озер, термальные источники, долины с виноградниками и садами. Все красоты природы чудно гармонируют с европейским комфортом. Открываем эту живописную страну и заодно прицениваемся к жилой недвижимости с Денисом Горичановым, директором Century 21 Slovenia (генеральным партнером Future Real Estate).
О туризме и туристическом потенциале
Говорить о том, что Словения всегда была известной и раскрученной туристической страной для иностранных инвесторов, конечно, мы не можем. При этом Словения граничит с Италией, Венгрией, Австрией и Хорватией, поэтому она вобрала в себя лучшие культурные черты своих соседей.
Словения имеет собственное морское побережье. Но все равно раньше на слуху была Испания, Греция, другие более жаркие страны, такие как Египет или Турция. Потом туристы со всего мира начали открывать Черногорию и Хорватию. Однако если Хорватия имеет большую протяженность морского побережья, в Словении всего 46 км своего побережья. За счет особенностей течения в Адриатическом море побережье Словении гораздо чище итальянского. Словения граничит с Италией в прибрежном районе, поэтому, итальянцы - частые гости на Словенских морских курортах, что оставило след даже на диалекте словенского языка в этом районе (словенцы с побережья тянут «А» на итальянский манер). Плюс к этому, цены в Словении ниже, чем на итальянских курортах.
То же самое справедливо для горнолыжных курортов. В Словении очень хорошие горнолыжные курорты, но большинство людей предпочитало ездить в раскрученные Италию, Австрию, Швейцарию или Германию.
В Словении более 30 термальных источников. В тройку самых известных курортов с термальными источниками вместе с Баден-Баденом в Германии (самый высокий ценник), чешскими Карловыми варами входит и словенский курорт Рогашка Слатина. Рогашка Слатина - наилучший вариант по соотношению «цена - качество». Пожалуй, термальные курорты – это часть Словении, которая наиболее известна русскоговорящему населению, большинство отелей и здравниц здесь ориентированы и адаптированы под них.
Будучи в составе Югославии, Словения являлась одним из самых развитых регионов с сильным промышленным сектором, развитой инфраструктурой и энергетическим комплексом . Когда Югославия распалась, Словения вышла из ее состава наиболее безболезненно, началась эпоха приватизации, многие объекты начали покупать зарубежные компании. Из всех бывших республик Югославии Словения первая была принята в Евросоюз и ввела евро. Престижность страны в плане туризма стала возрастать, она стала популярной среди европейцев. Сейчас в Словению вошла сеть отелей «Radisson», планируется постройка 5-звездочных отелей по стране.
Большая часть туристов традиционно едет в самые «распиаренные» страны. В ту же Францию, которая многие десятилетия рекламировала себя как страну для туристов, в Австрию с ее горнолыжными курортами, Германию, Италию, Испанию, Грецию.
И все же сейчас иностранные инвесторы начинают все больше открывать для себя Словению. С каждым годом здесь все больше и больше туристов. К тому же, Словения имеет отличное дорожное сообщение – отсюда можно добраться до любой точки Европы. Так из столицы Словении Любляны можно доехать на автомобиле до Загреба за 1час 45 минут, до Венеции – за 2 часа 30 минут, до Вены – за 3 часа 45 минут, до Мюнхена – за 4 часа 30 минут, до Милана – за 4 часа 55 минут.
О взаимоотношениях с Россией и странами бывшего СССР
В Словении все инвесторы из России и стран бывшего СССР по правам приравнены к инвесторам местным – было подписано соответствующее соглашение. То есть, если словенец в России занимается каким-то видом деятельности, инвестирует деньги, зарабатывает на этом, то Словения не может препятствовать таким же действиям со стороны россиян. Правительство Словении не должно вводить никаких законов, которые могут каким-то образом ограничивать права российских инвесторов на территории Словении. Такие правила распространяются и на словенских инвесторов в России.
Если сравнивать, например, с Чехией, то в этой стране отношение к русскоговорящему населению более прохладное. Долгое время для россиян она являлась своеобразной отправной точкой в Европу. Но сейчас в Чехии права россиян на проживание и инвестирование всячески ограничиваются.
Наличие описанного ранее соглашения между Россией и Словенией положительно влияет на поток инвестиций в страну, это доказывают многочисленные сделки. Сегодня россияне являются собственниками достаточно большого количества отелей в Словении, в столице, на морском побережье, в Мариборе и других регионах.
Российская компания «КОКС» выкупила всю словенскую индустрию железа, в Мариборе за €40 млн была продана сеть отелей, россияне активно покупают сети магазинов, заправок и т.д. С другой стороны, многие словенские строительные компании работают в России, в том числе они работали при подготовке к Олимпиаде в Сочи.
Крупная компания «KRKA» имеет свое производство по фармацевтике в России, 80% их рынка сбыта - это Россия. Для компании «Gorenje», которая производит бытовую технику и мебель, Россия также является немаловажным сегментом.
Цены на жилую недвижимость в Словении
Средняя цена составляет €1000 – €1100 за квадратный метр. Однако имеет место колоссальный разброс цен в зависимости от региона.
Средний ценник в восточной части Словении – от €800 до €1000 за м2 для жилья в нормальном состоянии в доме «средних лет». В новостройках цена достигает €1500 за м2, а старых зданиях она может опускаться и до €600.
Средняя цена для Любляны – €2000, цены на жилье новостроечных районах достигают и €3000 за м2.
В 10 км от столицы стоимость квадратного метра падает до €1500.
Ценники на жилье на морском побережье, вблизи озер Блед и Бохинь или термальных источников примерно такие же, как и в Любляне.
На какие объекты самый высокий спрос?
По данным переписи 2008 года, в Словении существует дефицит новостроек. Поэтому сегодня очень актуальны все девелоперские проекты по строительству как жилых домов, так и коттеджных поселков. Новые дома уходят очень оперативно, разумеется, если цена не завышена. В 2015 году недвижимость в Словении подорожала на 3 – 3,5%.
Во времена Югославии строили в основном больше дома – «чтобы дети жили вместе». Сейчас этот менталитет уже уходит, людям интересны дома площадью не более 150-200 м2. Поэтому на рынке много больших домов, построенных с 80-х годов.
Огромное количество людей приобретают коммерческую недвижимость в Словении, и они также рассматривают Словению как страну, куда они хотели бы приезжать время от времени. Спросом пользуются как огромные виллы и особняки, так и совсем маленькие квартиры-студии.
Процедура покупки
Процедура покупки жилой и коммерческой недвижимости в Словении практически идентична за исключением того, что в случае с коммерческой недвижимостью присутствует этап проверки арендатора. Перед покупкой жилья продавец предоставляет все документы, связанные с разрешением на строительство, проверяется наличие обременений и «темных пятен» в истории объекта.
Процедура приобретения недвижимости:
- Подбор и осмотр актуальных предложений
- Обсуждение стоимости покупки, согласование договора купли-продажи, перевод договора на русский язык и подписание договора
- Оплата 10% задатка продавцу или агентству/нотариусу/адвокату на гарантийный счет
- Заверение договора в налоговой инстанции, а также у нотариуса
- Оплата остатка 90% после предоставления заверенного договора и оформления прав собственности.
Иностранные граждане перед покупкой словенской недвижимости должны открыть здесь юридическое лицо. Открытие компании занимает не более 1 недели, присутствие покупателя необходимо на 2-3 рабочих дня. В своей компании Вы никого не обязаны трудоустраивать. Чаще всего за 1 неделю можно открыть компанию и подготовить все бумаги для регистрации сделки купли-продажи.
Оформление сделки занимает около месяца, присутствие покупателя, как мы указали ранее, необходимо только на момент подписания договора.
Чаще всего после оплаты второй части иностранные покупатели оформляют доверенность на агента – она нужна для последующего подписания акт приема передачи и вписания прав собственности. Если Вы не хотите выдавать агенту доверенность, Вам будет нужно приехать в Словению второй раз на 1-2 дня для того, чтобы собственноручно подписать все бумаги. Таким образом для оформления сделки необходимо 1-2 визита в Словению.
Кредитование
При приобретении недвижимости на компанию иностранные покупатели могут получить кредит в банке. Однако если при покупке коммерческих помещений банки могут профинансировать до 50-60% от суммы покупки, то в случае с жильем Вас профинансируют чуть меньше. Процентная ставка кредита составит 3% - 3,5%
Инвестирование в жилую недвижимость: подводные камни
В Словении доходность жилых помещений достигает 5%. Жилую недвижимость сдать можно гораздо быстрее, так как жильцов-словенцев гораздо больше, чем компаний.
Но, как и в любой другой европейской стране, арендатор сегодня защищен по закону. Арендатор как физическое лицо попадает под закон о защите прав потребителей. На арендатора, являющегося юридическим лицом, этот закон не распространяется. Жилая недвижимость «более скоростная» в плане сдачи в аренду, но нередко возникают трудности, касающиеся замены арендатора, то есть должников и неплательщиков выселить не так-то просто. Арендаторы-жильцы знают, что достаточно сильно защищены, они могут позволить себе многое.
Об особенностях инвестирования в коммерческую недвижимость, способах получения ВНЖ и ведении бизнеса в Словении читайте во второй части статьи.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Shutterstock.com