Инвестиции в коммерческую недвижимость и получение ВНЖ в Словении
Словения – одна из первых стран Югославии, которая вошла в Евросоюз, в зону Шенген и приняла валюту евро. Для вхождения ЕС и перехода к евро необходимы определенные экономические показатели. Некоторые страны, которые вступили в Евросоюз одновременно со Словенией, пока не имеют валюты евро (Чехия, Болгария), так как этих показателей еще не достигли. Шенгенская зона – это высокий уровень безопасности, определенная миграционная политика.
Насколько выгодны инвестиции в коммерческую недвижимость Словении? Мы продолжаем наш разговор с Денисом Горичаном (Century 21 Slovenia) и Владимиром Уваровым из Future Real Estate.
Кто и почему покупает словенскую недвижимость?
Если жилой недвижимостью в Словении интересуются в первую очередь европейцы (англичане, итальянцы, австрийцы, немцы), то в коммерческую недвижимость сейчас активно вкладывается местное население + жители стран бывшего СССР.
Недвижимость в европейских странах первого эшелона (Австрия, Германия, Франция, Великобритания) является высоколиквидной, но вопрос заключается в доходности. Она редко превышает отметку в 3-4 %. В Чехии доходность составляет не более 5%. А если мы говорим о Словении, то коммерческие помещения могут давать от 6 до 10% прибыли в год.
Некоторые недобросовестные компании-посредники обещают инвесторам доходность в 15% или даже в 20%. Но такой доходности в Европе просто не существует!
6-10% - это royal recurring investment, то есть чистая сумма аренды, которая поступает на счет компании арендодателя до уплаты налога на прибыль. Арендатор оплачивает все коммунальные сборы, страховку, а также и налог на недвижимость.
Как такового налога на недвижимость нет, но есть налог на застроенные земли (как и в России, в народе его окрестили «налогом на недвижимость»). Он зависит от места расположения объекта. При покупке недвижимости на сумму €100 000 в Любляне (где ставка налога самая высокая), годовой налог составит всего €200-€250.
Размер Вашей прибыли напрямую зависит от того, насколько грамотно был выбран объект и насколько серьезный и долгосрочный арендатор находится там. В нашей компании мы выработали 3 критерия, по которым на протяжении многих лет успешно подбираем для клиентов «вкусные» предложения.
Критерий №1 – ликвидность
Первый критерий – это ликвидность объекта, то есть его тип и месторасположение. Если Вы нацелены на получение стабильного дохода, выбирайте объекты в крупных городах, на первых этажах. Здание должно располагаться либо в центре города, либо там, где наблюдается высокая проходимость.
Спрос на недвижимость в крупных городах не связан с сезонностью. В этой связи самыми перспективными направлениями являются Любляна, Марибор и Целе. С увеличением стоимости покупки возрастают сроки окупаемости объекта.
Критерий №2 – наличие якорного арендатора
Если в помещении, которое Вы покупаете, уже есть так называемый якорный арендатор, то вероятность того, что он съедет, сводится к минимуму. Обычно такие компании оборудуют эти квадратные метры «под себя». Например, арендаторы-банки обычно инвестируют порядка €300 000 в оборудование и оформление. Очевидно, что банку невыгодно выезжать из этого помещения через несколько лет.
Наряду с банками, надежными якорными арендаторами являются такие заведения, как «Макдональдс», магазины одежды, крупные локальные торговые сети.
Такого рода фирмы подписывают арендные договора, как минимум на 10 лет. Кроме того, договора имеют длительные сроки отказа от аренды. Покупая объект с надежным якорным арендатором, инвестор может быть уверен в том, что он не съедет через полмесяца.
Критерий №3 – новизна здания
В Словении все здания, построенные после 2000 года, внесены в электронную земельную книгу.
Получив доступ к электронной земельной книге, Вы сможете проверить не только права собственности продавца, но и наличие кредитов, обременений, узнаете об общем состоянии недвижимости.
Объекты в старых зданиях имеют более высокие коммунальные платежи, это влияет на саму арендную ставку. Если Вы покупаете коммерческое помещение на 1 этаже современного экопассивного дома, где коммунальные платежи составляют €1,5 – €2, арендная ставка может достигать €15-€16 за квадратный метр. В старом здании коммунальные платежи - €5, а арендная ставка будет всего €10.
Кроме того, покупая помещение в старом здании с якорным арендатором, будьте готовы к тому, что через какое-то время он попросит Вас вложиться совместно с ним в капитальный ремонт.
Сегодня в Словении введен энергопаспорт, из которого Вы можете узнать, насколько помещение энергоемкое и насколько оно затратное. Покупателя, который внимательно изучил этот документ, невозможно обмануть, сказав, что коммунальные платежи низкие.
Кредитование
При принятии решения о выдаче кредита банки обращают внимание на эти критерии, особенно на наличие якорного арендатора. Если речь идет о кредите для только что зарегистрированной компании с владельцем-иностранцем, банк, естественно, не может профинансировать большие суммы, но кредита в размере 50-70% не является чем-то недостижимым.
Если Вы покупаете объект за €100 000 с доходностью в 10%, то в год Вы получаете арендую плату в размере €10 000. Банк учитывает это и сообщает, что может дать 70% кредита, это €70 000.
Срок кредитования составит также 7 лет. Ставка по кредитованию - 3%, кредиты имеют возможность досрочного погашения без каких-либо штрафных санкций.
Налогообложение
В Словении достаточно адекватная система налогообложения, особенно если сравнивать с соседними странами – Австрией, Германией или Францией. В этих государствах ставки по налогам в 2-3 раза выше. Кроме того, существуют и другие барьеры. Например, в Австрии коммерческим объектом, как минимум, на 51% должен владеть гражданин Евросоюза. В Словении таких ограничений не существует.
Вы можете выбрать одну из двух систем налогообложения в Словении:
1) классическая работа компании — 17% налог на прибыль (в случае если она есть), 25% налог на выплату дивидендов (в случае если дивиденды Вы выплачиваете), 22% / 9,5% НДС (в случае если годовые обороты компании превышают €50 000).
2) упрощенная система налогов — 4% от оборота компании (весь остаток на счету компании — очищенная прибыль), 25% налог на выплату дивидендов (в случае если дивиденды Вы выплачиваете), 22% / 9,5% НДС (в случае если годовые обороты компании превышают €50 000). При этом условие для работы по упрощенной системе — 1 год работы с оборотом до €50 000, после первого года, при условии трудоустройства 1 сотрудника, компании разрешается иметь обороты до €100 000.
Оформление сделки
Для покупки недвижимости в Словении иностранцам необходимо открыть юридическое лицо. Зарегистрировать компанию можно по адресу купленной недвижимости.
Далее проводятся переговоры по самой недвижимости, когда достигается консенсус касаемо цены, оформляется договор купли-продажи. Если покупатель берет кредит в банке, нужно подготовить все бумаги. После подписания договора инвестор вносит 10% от суммы покупки на счет нотариуса, это является гарантией серьезности его намерений.
После заверения договора и уплаты налоговых сборов, покупатель вносит оставшуюся часть. Покупатель идет к нотариусу и показывает подтверждение об оплате и на основании этого выписываются документ, подтверждающий право собственности.
Никаких рисков покупатель не несет. Продавец получает деньги только после того, как он выполнил все свои обязательства, а именно: подписал договор, заверил его в налоговом управлении, оплатил все налоги. Ответственность за чистоту сделки несет нотариус, а также агентство недвижимости.
Комиссия агентства составляет от 2 до 4%. Сюда входят все услуги, включая оплату работы нотариуса, заверение и перевод бумаг. Таким образом, помимо этих 2-4% инвестор в Словении ничего платит.
Это важно понимать в связи с тем, что во многих странах к комиссии агентства (около 3%) прибавляются накладные расходы. В той же Австрии Вы платите 3% маклеру, 2% нотариусу, 1% адвокату + 3-4% налоги. Всего выходит 10%.
Страхование сделок и лицензирование маклеров
Все сделки, проводимые с недвижимостью в Словении, застрахованы, как минимум, на €300,000. В случае любых трудностей компенсации выплачиваются со стороны страховой компании.
Кроме того, деятельность агентов по недвижимости в Словении лицензируема. В России или Чехии такого правила нет. По первому требованию агент по недвижимости в Словении обязан предъявить свою лицензию.
ВНЖ в Словении
В отличие от Латвии или Литвы, ВНЖ в Словении выдается на определенный срок (в общей сложности на 5 лет), бессрочно предоставляется ПМЖ. Получение ПМЖ – еще один шаг для поучения гражданства.
Для оформления ВНЖ есть 3 пути – на основании трудоустройства, образования или в рамках воссоединения с родственниками, проживающими в Словении. Для инвесторов подходит первый вариант.
Вы можете трудоустроиться в собственной компании, уплачивать налоги, страховку и пенсионные взносы. Главное условие состоит в том, что компания действительно должна заниматься каким-то видом деятельности. Проще говоря, фиктивные схемы, вроде покупки квартиры на компанию и сдачи ее себе же в аренду, тут отпадают сразу.
Минимальное требование по размерам инвестиций для получения ВНЖ – это €50 000. Первоначально вид на жительство выдается на год (срок оформления – не более 2-3 месяцев), дальше ВНЖ можно продлить на 2 года, потом еще на 2 года. Через 5 лет можно претендовать на ПМЖ.
Члены Вашей семьи (законные супруги, несовершеннолетние дети и недееспособные родители, нуждающиеся в уходе) могут пройти по категории «воссоединения». По ним Вы не понесете дополнительных расходов, однако по закону Ваш доход в Словении должен составлять, как минимум, €250 на 1 человека. Таким образом, если приезжает 4 человека, доход должен быть не менее €1000. Если Вы имеете достаточный заработок в своей родной стране, Вы предоставляете документы, которые это подтверждают, например декларацию о доходах.
Расходы на содержание компании
Ваши ежемесячные расходы на содержание компании в Словении составят €450-€500 на человека. €400 – налоги по заработной плате, €100 – ведение бухгалтерии, еще €50 – ведение банковского счета и другие отчисления.
Однако здесь надо разграничивать расходы физических лиц и расходы компании, потому что в расходы компании входит также выплата Вашей зарплаты. При зарплате в €800 налог составит €400. Вы лично потеряете €400. А вот расход компании составит €1200.
Если Вы заинтересованы в бизнесе в Словении…
Если Вы заинтересованы не просто в пассивном доходе, а именно в ведении бизнеса в Словении, то учитывайте, что на данный момент Министерство Экономики активно занимается привлечением иностранных инвестиций. Оно оказывает бизнесменам большую помощь, начиная от налаживания определенных связей и заканчивая субсидиями и выделением средств под развитие разных проектов.
Что касается России, то для Словении она является приоритетным направлением, большие деньги выделяются словенскими компаниями для рекламы и продвижения своих продуктов на российском рынке. Кроме того, Вы можете претендовать и на европейские гранты на развитие, которые также вполне реально получить в Словении.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Flickr.com