Неликвидное жилье подобно тяжелой дорожной сумке без колесиков – нести ее на руках тяжело (давит груз налогов и расходов на содержание), бросить – жалко, а продать – очень и очень сложно. Наш разговор о неликвиде мы начнем с красочных примеров, которыми поделились наши партнеры.
Типичные «неликвидные» истории
Клиент из России приобретает роскошный дом в стиле «модерн» во французской глубинке. Через какое-то время выясняется, что даже со скидкой 20-30% продать этот особняк местным жителям невозможно. Сумма в €1,5 млн для них является просто непосильной. Точно такой же объект, расположенный на Лазурном берегу, улетел бы за €50 млн.
Другой россиянин обзавелся землей в Болгарии и планировал там построить виллу на свой вкус. Чтобы получилось подешевле, выбрал очень безлюдное место. Впоследствии выяснилось, что для строительства нужно поменять статус участка. Так, вместо виллы он получил фирму, которую нужно содержать (в Болгарии иностранцы могут покупать земельные участки только на юридическое лицо). С идеей собственного уникального особняка в Болгарии пришлось попрощаться. Чтобы избавиться от расходов на компанию, клиент вынужден был передать свою недвижимость в дар.
Мораль сей басни такова: независимо от Ваших планов на ближайшее будущее (практика показывает, что они могут меняться самым кардинальным образом), рассматривайте покупку как вложение средств. Нужно всегда иметь в виду возможность/невозможность быстро и выгодно реализовать объект.
Критерии ликвидности
Каких критериев следует придерживаться при выборе ликвидного жилья в Европе? Первое правило для квартир – адекватная цена. Второй фактор - небольшая площадь. Самый распространенный товар на рынке – компактные квартиры-студии и апартаменты с одной спальней. Стоят они гораздо дешевле, чем многокомнатные, и намного проще сдаются в аренду.
«Удачное месторасположение» для квартиры в мегаполисе означает близость к центру города, учебным заведениям, крупным предприятиям, метро и транспортным развязкам. В городах-курортах важное значение имеет расстояние до моря/горнолыжных трасс.
Учитывайте, что есть курорты, которые всегда останутся в тренде. Например, Лазурный берег не выходит из моды уже последние 100 лет и в будущем ситуация вряд ли изменится.
С другой стороны, когда в определенной местности происходит какое-то продолжительное крупное международное событие (олимпиада, спортивные соревнования, чемпионаты и т.д.), ликвидной становится практически вся недвижимость. Но лишь на время проведения этого мероприятия! Поэтому советуем выбирать «вечные ценности» - морское побережье, горы, целебные источники, солнечный климат и т.д.
И еще одна небольшая деталь: в Европе предпочитают помещения с высокими потолками. Как правило, это квартиры на первом этаже. Расположение дома на шумной улице рядом с метро или вокзалом также является не минусом, а плюсом.
Как продать неликвид?
Что делать, если Вы уже купили неликвидный объект и решили избавиться от него как можно скорее? Продавать зарубежную недвижимость нужно в первую очередь не своим соотечественникам, а жителям той страны, в которой она находится.
Если местный спрос на объекты такого типа невысок (как в самом первом примере со слишком дорогим домом во Франции), следует выяснить, граждане каких государств чаще всего покупают там жилье. К примеру, швейцарские шале пользуются огромной популярностью среди американцев. А португальские квадратные метры являются лакомым кусочком для бразильцев.
Важнейшую роль играет мастерство Вашего риэлтора. Талантливый риэлтор в состоянии превратить в желанный товар даже самый настоящий «неликвид». В конце концов, Вы сами когда-то приняли решение о покупке этого объекта! Талант, как известно, мотивируется хорошим вознаграждением.
Сколько времени уходит на продажу недвижимости в Европе?
По статистике одного из агентств, сроки продаж сильно разнятся от конкретного региона. В Калабрии поиск покупателя может затянуться на 2 года, для того чтобы уложиться в один год придется сильно снизить цену (в среднем, на 30%-40%). Реализация квартиры в Риме по средней рыночной цене занимает около полугода, скидка в 20% ускорит этот процесс. До Brexit недвижимость в Лондоне обычно продавалась за 1-3 месяца. Если домовладельцы были заинтересованы в быстрой сделке, достаточно было уступить 5-10%.
Текст – Алена Елисеева, ee24
Фотоматериалы Depositphotos.com