В Германии нет рынка недвижимости в традиционном понимании. Есть рынки. Берлин – для хорошей жизни, Мюнхен – для дохода от сдачи в аренду, Кельн – для заработка на коммерческих помещениях.
В Германию не едут за теплой погодой. В Германию едут, чтобы влиться в ряды зажиточных бюргеров, либо начать свой бизнес и получать стабильный доход в стране, считающейся локомотивом евроэкономики, евроинтеграции и всего остального, что начинается со слова евро. Возможности, которые предоставляет эта страна – самая населенная из расположенных целиком и полностью в Европе – поистине безграничны.
Ганновер установил национальный рекорд
Германия для жизни – весьма распространенный случай, тем более что многие учили в школе немецкий и до сих пор могут связать два-три слова, а у кого-то в этой стране уже давно находятся дальние родственники – из тех, которым принято звонить два раза в год и поздравлять с днем рождения и Новым годом.
Если вам не нужно море, то Германия может стать тем спасательным кругом на суше, за который стоит уцепиться. Цены на жилье в Германии позволяют купить таковое любому человеку, имеющему недвижимость в России и готовому ее продать или обладающему совершенно небольшими накоплениями. Квартиры в небольших городах Германии или в старом ("советском" и довоенном) фонде Берлина продаются буквально за копейки. Имея €50 тыс., можно отправляться на поиски. Например, в тот же Берлин – за студией или однокомнатной квартирой.
Район Митте в Берлине. Здесь можно неплохо заработать на туристах
За год к первому кварталу квартиры в Германии подорожали на 5,8%, отдельные дома – на 1,8%, офисы – на 5%. Среди немецких мегаполисов самые высокие цены на квартиры – в Мюнхене (€4025 за кв.м). В Ганновере стоимость квадратного метра не столь высока (€1563), но с первого квартала 2013 года по первый квартал 2014 года она поставила национальный рекорд по росту (на 12,5%). Цены на дома в большинстве городов – ниже "квартирных", и росли они медленнее, чем цены на апартаменты.
|
|
Квартиры / кв.м
|
За год
|
Дома / кв.м
|
За год
|
|
Северо-восточная Германия
|
|
|
|
Берлин
|
€2596
|
+7,2%:
|
€1820
|
+3,7%
|
|
Ганновер
|
€1563
|
+12,5%
|
€1612
|
+2,1%
|
|
Дрезден
|
€1944
|
+9,2%
|
€1818
|
+6,4%
|
|
Гамбург
|
€3047
|
+6,6%
|
€2105
|
+5,9%
|
|
Западная Германия
|
|
|
|
Дюссельдорф
|
€2201
|
+6,6%
|
€2016
|
+1,2%
|
|
Кельн
|
€2211
|
+6%
|
€1936
|
+3,6%
|
|
Дортмунд
|
€1256
|
+3,6%
|
€1683
|
+4,8%
|
|
Южная Германия
|
|
|
|
Франкфурт
|
€2368
|
+10,7%
|
€2060
|
+2,6%
|
|
Мюнхен
|
€4025
|
+10,6%
|
€2995
|
+6,5%
|
|
Штутгарт
|
€1971
|
+4,3%
|
€2167
|
+5,7%
|
Ганновер – национальный рекордсмен по росту цен на жилье (+12,5%)
Помимо средних цен по городам, в рейтинге Dr. Klein указываются минимальные и максимальные цены. Везде, кроме Мюнхена, можно найти квартиры дешевле €1000 за кв.м, в столице Баварии минимальный ценник составляет €1,4 тыс.
При покупке стоит учитывать, что в последнее время эксперты часто говорят об угрозе возникновения "пузыря" на рынке недвижимости в Германии. Все так серьезно, что вероятность перегрева подтвердил даже министр финансов Германии Вольфганг Шойбле.
|
Опасность пузыря
|
По соотношению цен на недвижимость и арендных ставок
|
По соотношению цен на недвижимость и доходов населения
|
|
Гамбург
|
Высокая
|
Высокая
|
|
Бремен
|
Высокая
|
Средняя
|
|
Дюссельдорф
|
Высокая
|
Высокая
|
|
Эссен
|
Высокая
|
Средняя
|
|
Кельн
|
Высокая
|
Средняя
|
|
Дортмунд
|
Низкая
|
Средняя
|
|
Франкфурт
|
Высокая
|
Высокая
|
|
Штутгарт
|
Высокая
|
Высокая
|
|
Мюнхен
|
Высокая
|
Высокая
|
|
Берлин
|
Низкая
|
Высокая
|
|
Дрезден
|
Низкая
|
Средняя
|
|
Лейпциг
|
Низкая
|
Средняя
|
Шнор (нем. Schnoor) – одна из старейших улиц Бремена
Стройка не поспевает за наплывом мигрантов
Квартиры в Мюнхене окупятся через 31 год. Это – в среднем, ведь желающие обзавестись жильем в центре города платят гораздо больше расчетных €4-5тыс. за кв.м. Специалисты института Empirica считают, что такая инвестиция может себя не оправдать. В Дрездене, где рынку недвижимости ничего не угрожает, жилье стоит как 22 года аренды. Без учета роста цен.
Недвижимость в Германии дорожает, поскольку наплыв мигрантов, которым надо где-то жить, превышает темпы строительства. В прошлом году было введено в строй 225 тыс. объектов при необходимом минимуме в 250-300 тыс. Последнее – это рекомендация Ассоциации немецких арендаторов. Вряд ли немцы смогут строить так много, учитывая и тот факт, что во многих городах, например, в самом "дорогом" городе страны Мюнхене, почти не осталось свободного места. Это означает, что жилье в Германии продолжит дорожать, что сыграет на руку тем, кто собирается заработать на недвижимости.
Мюнхен. Пожалуй, самый дорогой и важный город Германии
Заработать можно даже на… кладбище
Коммерческая недвижимость в Германии пользуется популярностью. Вряд ли вам пришло бы в голову начинать бизнес в Болгарии или Греции, которые считаются направлениями для вложений в жилье, но когда речь заходит о Германии, подсознание включает счетчик и прикидывает, как и сколько можно заработать. Не зря в 2013 году Германия привлекла больше инвестиций, чем любая из других европейских стран (по подсчетам Financial Times), а рост немецкого ВВП в этом и будущем году будет достигать 2%.
Доходность недвижимости в Германии – до 20%
По данным Gordon Rock, в Германии реально заработать до 7-8% годовых. При этом если в странах Восточной Европы вроде Болгарии магазинно-ресторанная тема все еще "прокатывает", то в цивилизованной Германии лучше обратить внимание на другие направления: доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.
Одни из самых высоких арендных ставок – в финансовом центре Франкфурт-на-Майне
Доходные дома – известная немецкая "фишка", ведь половина жителей страны предпочитает снимать, и чем крупнее город, тем доля арендаторов выше. В 2013 году арендные ставки выросли на 3,5% и составили €6,8 за кв.м.
В столицах можно получить куда больше: свыше €7 в Бремене, Дрездене и Ганновере, €9 в Берлине, €11,5 в Гамбурге, €12,8 во Франкфурте, €14,4 в Мюнхене (ImmobilienScout24). Харальд Панцер, генеральный директор Wohninvest GmbH, говорит, что аренда в крупных городах приносит до 5-6% в год: период окупаемости, следовательно, составляет 16-20 лет. Плюсуем к этим 5-6% рост цен на недвижимость (прирост капитала) и получаем в зависимости от города до 15-20% годовых.
В Дрездене, где рынку недвижимости ничего не угрожает, жилье стоит как 22 года аренды
Если место "проходное", а город пополняется немцами, приезжающими на поиски работы, то лучше покупать дома целиком. Не обязательно большие – достаточно 4-6 квартир. Если город небольшой или популярный у зарубежных мигрантов, то предпочтительнее покупка одного апартамента для сдачи его в аренду. Доходность чуть ниже, но в случае чего квартиру можно будет быстро продать, в отличие от дома.
Еще вариант – зарабатывать на туристах, как иностранных, так и внутренних. В 2013 году Берлин стал третьим по популярности городом Европы (туристы провели в нем 26,9 млн ночей). Больше – только в Лондоне и Париже. На десятую строчку попал Мюнхен, на одиннадцатую – Гамбург (European Cities Marketing).
Гамбург – третий по туристической привлекательности город в Германии
Дешевая ипотека в Германии, в том числе и для россиян, позволяет заработать на умелом использовании коммерческой недвижимости даже при привлечении банковского финансирования для ее покупки. Ставка по кредиту находится в пределах 4-5%.
Текст: Кирилл Озеров, ee24.ru
Читайте также:
Германия: доступная ипотека угрожает нации арендаторов (30.05.2014)
Берлин занял очередь в небо: жителей переселят в высотные здания (30.04.2014)
Германия в сверхнизком бюджете – опыт покупки (26.03.2014)